トピックス

平成28年度税制改正　
土地・建物等を譲渡した場合の特例等についての改正
（空家対策に関連する譲渡所得の特別控除）

国土交通省においては、適切な管理が行われていない空家が、防災面・衛生面・景観などの点で地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしているとして、空家対策に関するガイドラインを制定する等で進められています。
課税面では、特定空家として認定された場合には住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が大幅に増額されます。
特定空家とは、空家のうち倒壊のおそれや、衛生上有害となるおそれ、著しく景観を損なうなどの状態にある空家です。

上記の固定資産税の課税強化に加えて、平成28年度税制改正においては、空家を譲渡した場合の特別控除措置が定められました。
あの手この手で空家を減らそうと飴とムチを使って、我々を誘導しようとしている様が見て取れます(笑)

空き家対策として、一定の要件を満たした場合において、相続で取得した土地・建物を譲渡した場合の譲渡所得の3,000万円の特別控除が認められました。

※相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた一定の要件を満たす家屋及び相続開始の直前においてその被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地などを相続又は遺贈により取得をした個人が、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に譲渡をした場合には、その譲渡に係る譲渡所得の金額について3,000万円の特別控除を適用することができることとされました。

★対象者：相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を取得した者
★対象財産：被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等※
※但し、相続開始の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがあるものは対象外
★譲渡要件：相続開始があった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に、
① 被相続人居住用家屋を耐震リフォームし、その被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を譲渡した場合
又は
② 被相続人居住用家屋の取壊し等後に被相続人居住用家屋の敷地等を譲渡した場合
★譲渡価額制限：譲渡価額が1億円を超えないこと
★適用期間：平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間の譲渡
相続人毎に適用されるため、複数人で相続した場合には各相続人に3,000万円特別控除が適用できます。
税制の特例を賢く活用して無駄な税金を負担することがないようにしましょう。
少しでも記載内容がお役に立つことが出来れば幸いです。
不明点などがあれば、税理士法人優和　各本部までお問い合わせください。

茨城本部　楢原　英治

実務において土地建物の売買契約書を目にする機会も多いのですが、中には土地と建物の対価が契約書に区分されずに売買されているケースを見かけます。
　これは実のところ少し厄介な問題が潜んでおり、当事者同士で土地建物それぞれの価額を決定して契約書に記載していれば税務申告をする側としてはその比率に従い粛々と申告するだけなのですが、場合によってはその比率を税務申告する側主導の提案決定に委ねられることもよくあります。
例えば土地建物を購入した側とすれば当然のこと建物の比率を多くしたいと考えます。法人税所得税では減価償却資産として経費となるし、消費税では仕入税額控除となるし、売却した側とすればその逆を考えることでしょう。
そこで誤った比率の算定方法によって税務申告をする側が提案し採用してしまったとすると税務調査で否認され多額の追徴課税を納税者に課せられてしまうなどということもあり得ます。
実務の中でもこの土地建物の価額を割り出す方法はいくつかあり、それらの価額の決定方法については納税者と課税庁が争う事例は多々ありますが、その中でも平成13年12月14日の福岡地裁での判決はかなり合理的なもののように思えました。
結論から言うとその価格の決定方法としては、特に中古物件の場合は土地建物の固定資産税評価額による方法が合理的であるとのことです。当然のことながらその価額は時価とはかい離したものであるのですが、今回問題となっているのはあくまで土地と建物の按分比率であることから、例えば財産評価基本通達をもとに土地について国税庁が算出した路線価を、建物については地方公共団体が算出した固定資産税評価額を基礎とした場合、算出機関算出時期がそれぞれ異なることから適正な価額比率を割り出すのには必ずしも適当とは言えず、同一の公的機関が同一時期に合理的な評価基準で評価した固定資産税評価額による価額比で按分する方法が最も合理的であるとされております。
もし税務申告をする側がこの比率をジャッジするのであれば、絶対とは言い切れませんがこの方法が一番妥当なのではないでしょうか。
ちなみに土地と建物の按分が終わってもそれでおしまいではなく、今度は、建物の中で更に建物にするか、建物附属設備にするかという問題があります。建物附属設備のほうが建物に比べて初年度から費用計上の額が多くなり、納税額も少なくなるということです。
これについても平成12年12月28日判決において建物と建物附属設備について明確な区分がなされていない場合に建物にすべて含めて減価償却費を計算したとする課税庁側の主張は採用されず、建物本体の取得価額を合理的な方法により建物本体及び建物附属設備に区分する「必要がある」という判断がなされています。
区分しなければ税務上否認されることも当然ないのですが、区分する「必要がある」という判決がでている以上、区分すれば税額も減るわけですから、「ざっくり30％を建物附属設備」なんてことをせず、同業他社からその価額を見積もるといったひと手間かける必要はありそうです。
そもそもこのようなトラブルを未然に防ぐためには日頃から契約書には土地、建物、建物附属設備の額を明記するようにアドバイスすることなのでしょうが・・・。

埼玉本部　菅　琢嗣

それなりに成功を収めた中小企業のオーナー社長が次に考えることといえば、やはり事業の承継でしょうか。
中にはＭ＆Ａや親族外承継といったケースもありますが、多くのオーナー社長としてみるとできれば親族内での承継を望まれる方が多いのではないでしょうか。
希望通り親族内での承継者が決まったとして、次の問題はその会社の株式をどのように承継していくかということでしょうか。
オーナー社長もそれなりに若く10年20年のスパンで株式の承継を考えるのならば、毎年基礎控除の範囲内もしくはそれに近い価額での暦年贈与を繰り返すという手法がひとつの王道としてあります。
だが残念ながらオーナー社長もそれなりの年齢で、かと言って年々評価の上がっていく株価について無策のまま来るべき相続税課税時期の評価に身を委ねるのはあまりにもリスキーだということで、金融機関等は後継者が資産管理会社を作り、そこにオーナー社長の所有する株式の買取資金を融資してオーナー社長は後継者が出資する資産管理会社に対し株式を譲渡するというスキームを提案されることが多く見受けられます。
ここで注意するべき点は、株式の評価方法です。
個人が会社に株式を譲渡する場合の株価は相続贈与等で用いられる、いわゆる財産評価基本通達（以降財基通という）に基づくものとは若干異なるという点です。基本的には財基通をベースとしての評価であるのですが、株価の算定にあたり財基通を用いた場合よりも評価が高くなる可能性が極めて高く、万が一財基通で評価してしまった場合、時価との差額が2分の1以上の開きがあると時価で譲渡があったとみなして譲渡所得の申告をすることとなり、当然資産管理会社に対しては同様に法人として受贈益が発生するし、更には低額で譲渡したということで資産管理会社の株価が上昇したという事実に対して、オーナー社長から資産管理会社の出資者たる後継者に対するみなし贈与であると認定される可能性もありそうです。
所得税基本通達通りに評価すれば確かに加算税等の課税は逃れられますが、当初想定していた金額よりも多額の買取資金が必要となり、譲渡所得に対する税金や借入利息も膨らみ終わってみたら無策のまま相続を迎え、相続税を払ったほうがコストの総額からして安かったなんてこともないとは言い切れません。
もし、資産管理会社も使った自社株対策を立てる場合はその辺りも充分に考慮する必要がありそうです。

埼玉本部　菅　琢嗣

　公益法人は、不特定かつ多数の者の利益の増進に寄与するために活動することが求められることから、その事業運営において透明性が確保されている必要があります。このため、公益法人は、（１）事業計画等、（２）事業報告等に関する書類の作成、提出及び開示が求められています。
（１）事業計画等
　公益法人は、毎事業年度開始の前日までに、当該事業年度の事業計画書、収支予算書及び資金調達及び設備投資の見込みを記載した書類（事業計画等）を作成し、当該事業年度の末日までの間、事業計画書等を主たる事務所に、その写しを従たる事務所に備え置く必要があります（認定法第21条1項、認定法施行規則27条）。また、これらの書類について、毎事業年度開始の前日までに行政庁に提出する必要があります（認定法第22条1項）。
（２）事業報告等
　公益法人は、法人法で定める計算書類等（貸借対照表及び損益計算書、事業報告並びにこれらの附属明細書（監査報告書又は会計監査報告を含む。）のほか、毎事業年度経過後三箇月以内に、財産目録、役員等名簿、役員等の報酬等の支給の基準を記載した書類、キャッシュ・フロー計算書（作成している場合）、運営組織及び事業活動の状況の概況及びこれらに関する数値のうち重要なものを記載した書類を作成し、これらの書類を五年間主たる事務所に、これらの書類の写しを三年間従たる事務所に備え置く必要があります（認定法第21条2項、認定法施行規則第28条1項）。また、これらの書類について、毎事業年度経過後三箇月以内に行政庁に提出する必要があります（認定法第22条1項）。


東京本部　小林

消費税の10％増税に伴い、平成33年4月1日から適格請求書保存方式いわゆるインボイス方式が導入されます。

仕入れ税額控除の要件としては、現在は、請求書等保存方式であり、平成29年4月1日から区分記載請求書等保存方式となり、平成33年4月1日から適格請求書保存方式となります。

　請求書等保存方式と区分記載請求書等保存方式との大きな違いは、請求書等保存方式では、税込金額による記載が必要で、適用税率と税額の記載義務はないが、区分記載請求書等保存方式では、軽減税率対象資産である旨を区分して明記すること、税率ごとに合計した対価の額を記載することです。

　区分記載請求書等保存方式と適格請求書保存方式との相違点は、適格請求書を発行できる事業者は、適格請求書発行事業者として登録が必要となることです。

　区分記載請求書等保存方式では、免税事業者から発行された請求書による仕入れ税額控除は可能です。しかし免税事業者は、適格請求書発行事業者として登録はできません。つまり免税事業はからの仕入れでは、仕入れ税額控除ができないことになります。

　免税事業者は、適格請求書発行事業者になるためには課税事業者になることになります。納税、資金繰り、取引先との関係等を考慮して、慎重に選択することが必要です。

　平成27年4月1日以後開始する課税期間から簡易課税制度のみなし仕入率が変更になります。
　皆様既にご存じとは思いますが、この改正は平成26年度の税制改正ですので、お忘れの方もおられるかもしれまんので、特に今年の3月決算の法人から注意が必要です。

　改正内容は、金融業・保険業を第四種事業から第五種事業に変更と不動産業を第五種事業から第六種事業（新設：みなし仕入率　40％）に変更するというものです。

　さらに気を付けるべきは、この改正には経過措置があることも忘れてはいけません。
ここでの経過措置とは、改正前のみなし仕入率を適用するというものです。

　経過措置が適用される事業者（法人）は次に該当する場合です。
※注）ここでの紹介は法人に限定しています。個人事業者には他の規定があります。
　
①平成26年9月30日までに「簡易課税制度選択届出書」を提出した法人
②簡易課税制度の適用が開始する課税期間の初日から2年以内の期間
→2年以内とは、簡易課税制度をやめることができない期間をさします。

　以上のいずれも満たす場合は、②の期間中については、改正前のみなし仕入率が適用されます。

　ところで皆様「経過措置」の定義はご理解していますか。
経過措置とは「できる規定」ではなく、「強制規定」、つまり、各事業者が任意で選ぶ事が出来ない規定をいいます。

　この経過措置が適用されるにもかかわらず、改正後のみなし仕入率で税額計算を行わないように注意が必要です。

　消費税は法人の方にとっては、法人税以上に身近な税金に感じておられる方も多い中、年々、その税制が煩雑になってきています。

　何かご心配なことがありましたら、ぜひ、税理士法人優和までご一報下さい。

京都本部　太田

　確定申告も終わり皆様一段落といったところでしょうか。先日、相続税の関係で税務署を訪問したのですが、まだ確定申告書作成コーナーが設置されており、さらに数人が順番待ちで並んでいました。所得税、贈与税の期限は3月15日ですが、消費税の期限は3月31日となっているため、恐らく消費税の件で作成に来られたのでしょうね。

　決算書を作成する際、勘定科目内訳書を作成しますが、法人税の申告書を作成する際にも内訳書を行っているでしょうか。法人税申告書別表四は税務上の損益計算書、別表五(一)は税務上の貸借対照表と言われています。申告調整がほとんどない法人は問題ないのですが、上場会社など申告調整が多数ある法人については、せめて別表五（一）の利益積立金額の内訳書（残高の計算根拠）を作成しておくべきでしょう。適正に処理をしなければいつまでも金額が残ってしまい、数年後にはなぜこの金額が残っているのか誰もわからないといったことになってしまいます。

　会計・税務をきれいに整理したいという会社様は、一度税理士法人優和の最寄りの各本部までお問い合わせ下さい。


　　　　　　　　　税理士法人　優和　京都本部

　　　　　　　　　　　　　中村　真紀

平成28年度税制改正について記載したいと思います。項目が多岐に渡るため、今回は消費税関係に絞って記載します。10%への消費税引き上げと同時に軽減税率の導入となりますので、経理負担の増加は避けがたいものとなっております。以下ご確認ください。

（１） 軽減税率の対象品目について
平成29年4月1日からの消費税率引き上げに伴い、軽減税率が同日より導入されます。
軽減税率は8%で、対象品目は以下になります。
１、 飲食料品の譲渡（酒、外食を除く）
２、 定期購読契約が締結された週2回以上発行される新聞の譲渡
です。
例えば、同じマクドナルドのハンバーガーを買ったとしてもテイクアウトすると8%になりますが、店内で飲食する場合には10%となります。
新聞に関しては、定期購読している新聞は8%ですが、駅のキオスクで購入した場合には10%となります。

（２） インボイス制度について
インボイス制度が軽減税率適用から4年経過後の平成33年4月より導入されます。
制度の流れとしては、
１、 税務署に申請して事業者番号を取得する。
２、 適格請求書発行事業者となるための手続きを行う。
実際の請求書には上記の事業者番号と消費税額を記載することになり、記載がない場合には仕入税額控除が原則認められないこととなります。
但し、上記の事業者番号は課税事業者のみが取得できるため、免税事業者からの仕入に関しては経過措置が認められます。
平成33年～平成36年・・・仕入税額×80%
～平成39年・・・仕入税額×50%
上記の金額が経過的に仕入税額控除として認められることとなります。
なお、平成29年4月1日～平成33年3月31日までに関しては、請求書や領収書に税率ごとの消費税額を記載することで代用します。
また、上記の4年間に関しては簡便計算が認められます（基準期間の課税売上高が5000万円以下の企業は4年間認められ、それ以外の法人に関しては初年度のみ認められます）。
簡便計算による軽減税率売上割合＝軽減税率対象品目の仕入額／仕入総額　又は
＝連続10営業日の軽減税率対象品目の売上額／上記10営業日の売上総額となります。

軽減税率導入やインボイス制度の導入は中小零細企業及び会計事務所に多大な事務負担をもたらすことが想定されます。法案が可決成立している以上、座して待つしかありませんが、適時に情報を入手して来たるべき日に備えるべきと思います。

茨城本部　楢原　英治

中小企業のオーナー社長にとって相続対策を含めた事業承継は、昨今喫緊の課題となっておりますが、医療法人のオーナー理事長も全く同じ問題を抱えております。
医療法人は、医療法により認可、設立された法人であり、「会社」ではありませんが中小企業における非上場株式と同様の意味合いを持ついわゆる「持分」というものがあり、この「持分」を相続する場合、非上場株式と同様の評価方法によって相続財産として評価されることとなります。
さらには、中小企業の多くに認められている相続税、贈与税の納税猶予の特例も認められていないことからも「持分」の相続対策はかなり悩ましい問題となっております。
　ただし、この「持分」については平成２６年１０月１日から平成２９年９月３０日までの間に厚生労働大臣の認定をうけることによって持分をなしに移行することができます。「持分」をなくすことにより、出資持分について相続税が課されないこととなり、それならいち早く「持分」をなしにしなくては・・・と考えがちですが、税法はそんなに甘くはありません。
　相続税法第６６条４項、いわゆる「みなし贈与」の規定にはしっかりその辺について謳われており、要するに本来医療法人における持分については、持分のある社員に対し退社時に持分に相当する金額を返還するか、医療法人解散時に残余財産を分配することとなっているが、「持分」をなくすことによってそれらの支払義務がなくなることから、持分を有する者から医療法人への贈与とみなされ、医療法人を個人とみなして医療法人に対し贈与税が課税されます。これは結局「持分」をなしにするという行為が相続税及び贈与税の負担を不当に減少させたことによるもので、裏を返せば不当に減少させたと認められないものであれば、これらの贈与税を回避することもできます。
　ただし、その要件は、医療法人の同族親族関係者が役員等の総数の３分の１以下であることなど、社会医療法人の認定要件にほぼ等しいものであり、大多数の一人医師医療法人のオーナーからすると受け入れ難い内容となっており、今後も相続対策として持分をなしに移行することは考えづらいでしょう。
　もし、この「持分なし」への移行があり得るケースとしては今まさに医療法人のオーナーに相続が発生した場合に、その出資持分について未解決であっても相続税申告期限内までに厚生労働省の認定を受ける（認定医療法人となる）ことによりそこから３年の間に「持分なし」への移行期間があることから、その間に医療法人が贈与税を払うか贈与税を払わないように不当減少要件をクリアする方策をとるといったことを相続人たちで解決する時間稼ぎをするケースくらいでしょうか。
　昭和６０年の一人医療法人制度創設から約３０年、当時の設立ラッシュの真っただ中にいた医師たちの事業承継が今まさに始まろうとしています。
埼玉本部　菅　琢嗣

　昨年末に平成28年度の税制改正大綱がまとまりました。
本年度は、何と言っても消費税の軽減税率がメインですが、その他の項目としては、法人税実効税率も現行の34.62％から平成27年度に32.11％さらに平成28年度は31.33％と引き下げられる。一方、生産性向上設備投資促進税制の廃止、建物付属設備の減価償却方法が定額法のみとなるなど、償却費の拡大路線から一転して縮小路線への転換の兆しが見えつつあります。また、地方税においては、外形標準課税の拡大があります。対象法人は、資本金1億円超と変わらないのですが、所得割に係る税率を引き下げて、付加価値割、資本割を拡大する、つまり黒字法人はその利益に係る税である所得割が低くなるが、付加価値割、資本割といった利益とは違う税に対しては拡大するというあまりもうけを出していない会社には、いささか重荷となる税改正となっている。
　さて、メインの消費税軽減税率では、「酒類及び外食を除く食品全般」と定期購読契約の新聞（週２回以上発行）で決着しました。平成25年の税制改正時にちらっと現れた新聞等に対する適用範囲の拡大がにわかに表れています。今後その他の書籍にも拡大するとかしないとか。食品全般でもミネラルウオーターは、8％だが、水道水は10％とか、水道水は生活用水全般に使われるが、ミネラルウオーターは飲むだけという理屈だそうです。（ただし今後変更の可能性はあります）今炭酸水をシャンプーの時に使用するのが頭皮にいいそうですが、これは．．．とこれからいろいろな意見が飛び交いそうです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　税理士法人優和　市川