そのひとつの土地が広大地に該当するかどうかには、いくつかの要件があり、その要件をすべてクリアした場合に広大地としてその土地を評価することができます。
おおまかに言うと、広い土地を分譲する場合、分譲開発に方法によっては、市町村等の条例で開発道路を入れることとなっており、分譲する場合その分売れる土地が少なくなるため、評価が減額されます。裏を返すと広い土地でも開発道路を入れる必要のない場合は、評価減の対象外となります。例えば商業施設、マンション等については当然開発道路を入れる必要がありません。
過去にこのような事例がありました。
とある納税者が著しく地積の大きい土地について、その周辺地域は、戸建住宅と中高層住宅（いわゆるマンション）が混在している地域であり、当該土地の近隣の著しく地積が大きい土地の開発は、分譲戸建開発が主であることなどから、広大地の評価をしました。
しかし税務当局の見解は、その土地の存在する地域は容積率200％、最寄駅から700ｍ、本件相続開始前10年間は、500㎡以上の土地に係る建物の建築事例6件のうち、5件がマンション建築であることなどから、当該土地は、開発道路を入れて戸建分譲するより、マンションとして分譲するほうが経済的に最も合理的であると判断し、最終的には、税務当局の主張がとおりました。
ここでいう「マンション」とは、原則として3階建て以上で分譲マンションの他、賃貸マンション等も含まれると財産評価基本通達に謳ってあります。
ただ、このようなことを杓子定規的にマンションに適している・していないと判断することには、些か疑問が残るところです。
というのも、そもそも賃貸マンション、アパートは地主さんが相続対策などの土地の有効活用のために建てるケースも多く、地主さん達のコストは建築費用、借入利息、固定資産税等の税金のみであり、相続税の節税にも繋がるため最終的には先祖代々の土地も守ることができ、キャッシュフローの面からも採算が合うためアパート・マンション建設に踏み切っているのであって、例えば近隣には3階建て賃貸マンションが隣接しているからこの土地はマンション適地であるといっても実際はこのような地主さんの有効活用がほとんどである可能性もあります。この土地をマンション分譲業者が仕入れて建築コストをかけて分譲するときに果たして採算が合うかとなるとどうなのでしょうか？
ましてや昨今の震災復興需要や今後のオリンピック開催等の影響で鉄筋等の建設費用は上昇しており、ある程度土地を安く仕入れない限り採算が合うことはなかなか厳しいのが現状です。
逆に2階建てだからといって絶対にマンション適地でないとも言い切れません。
この様なケースではよく、「経済的合理性」という言葉を使いますが、一目瞭然で経済的には合理的だと言えるケースもあるでしょうが大体は「どっちがトク」か？などということは、実際売却してみないとわからないケースも多いかと思います。どっちもそれなりに経済的に合理性があるのならば、最後は事例等を用いた理論武装の精度をいかに高めるかということになるのでしょうか・・・。
埼玉本部 菅 琢嗣
記事のカテゴリ：税務情報
